明年起这5种房屋将全部被拆「拆迁已圆满结束了吗确定了2022起3类老房子或全拆重建」

这不，进入2022年以来，网络上到处充斥着“拆迁已圆满结束”的声音，这让很多人陷入了“恐慌”。其中尤以久盼拆迁的老房子居民和囤积老房子博拆迁的投资客，最坐立难安。前者往往是低收入群体，有很强的换房需求，但苦于收入跟不上房价上涨速度，只能把希望寄托于拆迁；后者是近年来市场上新兴的炒房群体，他们只瞄准城市中具有拆迁价值的老房子，大量囤积然后坐等拆迁，赚取拆迁巨额赔偿款。

从事地产行业多年，这两类人笔者都见过很多。第一类人值得同情，因为他们才是城市拆迁政策真正的服务对象——常年居住在环境恶劣的老房子里，基础设施老化严重且极其落后，无电梯、无物业、无娱乐设施。第二类人不值得同情，因为他们是房地产的“腐蚀者”，不仅带偏了拆迁的价值取向，更挤压了数以万计的刚需的切身利益。

不仅如此，还有不少媒体言之凿凿地表示，“随着拆迁退出房地产舞台，未来拆二代、拆迁一夜暴富等现象会彻底消失。”也有不少专家学者声称，拆迁政策的翻篇，同时意味着房地产市场会回归良性发展——过去这些年，很多城市房价大幅上涨，主要原因之一是“拆迁拉动”。拆迁圆满结束，意味着房价上涨的核心动力缺失了，市场会逐渐回归理性。

拆迁真的已经圆满结束了吗？房地产真的从此告别“拆迁一夜暴富”的神话故事了吗？

事实的真相是：拆迁并没有圆满结束。不得不承认的是，自2018年开始，国家确实有意在对拆迁大幅缩减规模——2018年全国棚改开工总量626万套，但是2019、2020连续两年大幅下滑，2020年一度减少到去年开工总量只有209万套，但这不意味着拆迁圆满结束了。事实上，有四点确凿的证据显示，拆迁仍然在正常进行：

第一，从各省公布的“2022年棚户区和老旧小区改造实施方案”可以看到，2022年棚改拆迁仍然在如火如荼进行。

以安徽省为例，2022年全省的工作目标是，确保年底前实现棚户区改造新开工9.68万套，基本建成15.91万套的年度目标任务。

第二，发改委针对棚改拆迁的专项资金仍然正常发放。2021年全年累计针对“棚改”和“旧改”下发了3次专项资金，其中涉及棚改的基础设施专项补偿资金超过320亿。2022年，这一工作仍然在正常进行。值得一提的是，全国各地除正常发放棚改拆迁专项补助资金外，还会针对“棚户区改造激励支持城市”，给予一定数额的国家鼓励资金。2021年青岛市就获得了国家2000万元奖励资金；

第三，3月1日，郑州启动“楼市救市”，一口气出台了18条楼市新政，其中除取消认房认贷、松绑限购等政策之外，文件中明确提到，郑州再出“棚改货币化安置”大招——地方直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，可以称之为“棚改2.0”，它区别于棚改1.0的最大特征，在于补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先。熟悉我国房地产进程的人都知道，2015-2018年这一轮全国房价轮动上涨，“罪魁祸首”就是棚改货币化安置；

第四，在2022年2月24日举行的国新办新闻发布会上，住建部部长王蒙徽明确表示，2022年将从七个方面稳步推动城市更新，其中第四条是管控底线：对城市规模、密度、强度、特色风貌、安全韧性等划定底线，限制城市无限扩张，严格管控建设超高层建设，防止大拆大建。

注意，这里的表述是“防止大拆大建”，而不是“停止大拆大建”。换句话说，2022年拆迁并未圆满结束。

事实上，在正式实施的住建部“城市更新”新规中，也已经确定了，2022起，老房子统统按“新规”处置：老房子不再一拆了之，而是按照实际情况，严格实行拆迁、新建、旧改并存。拆迁方面的要求是：不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；新建方面的要求是：除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；旧改方面的要求是：坚持应留尽留，全力保留城市记忆，鼓励采用“绣花”功夫，对旧厂区、旧商业区、旧居住区等进行修补、织补式更新，严格控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。

看到这里，很多人最关心的问题是：哪些房子会旧改，哪些房子会继续拆迁？对此，住建部也给出了明确答复：旧改的对象是，主要是2000年以前建成的城镇老旧小区。根据各地反馈上来的数据统计，未来5年，全国待改造的城镇老旧小区总量高达21.9万个，涉及居民多达1.2亿。根据住建部发布的文件，“旧改”主要涉及3大项内容：基础类、完善类、提升类。很多20年房龄以上的老房子现存的基础设施老化、无电梯、无停车场、无物业、无娱乐设施、无便民设施等，经过一番改造后，可以说，不仅会旧貌换新颜，品质也会大幅提升；

而拆迁的对象，今年初，在住建部政策发布会上，住建部副部长黄艳也确定了，2022起，有3类老房子依然会“全拆重建”：

第一是，城市中的危房。大家印象中危房一般是“不能住人的危险房屋”。实际上并非如此，国家相关文件，对“危房”有明确的定义：指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能， 不能确保住用安全的房屋。危房分为整幢危房和局部危房。

那么一栋房子被判定为“危房”需要符合哪些条件呢？一般来说是两个：1、具有合法的产权证书，其实就是指合法性；2、经市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房且鉴定报告处理意见为整体拆除。

第二是，老城区真正具有拆迁价值的老房子。这其实很好理解，城市在发展，建设也在不断完善，有些老城区的房子，由于地理位置重要，但是在前些年的“拆迁大潮”下，这类房子或由于拆迁户不同意，或由于拆迁成本高，或由于未纳入拆迁范围等原因，并未拆迁，但事实证明，这类房子极具拆迁价值。2022年，拆迁的可能性非常高。尤其是老城区低密度、黄金地段、且周边配套成熟的老房子，全拆重建的价值极高，不仅地方会想方设法靠其赚取高额土地出让金，开发商也想通过这类项目赚更多的利润；

第三是影响城市规划的老房子。顾名思义就是阻碍城市发展规划的老房子，这类房子一般以“城中村”为主，尤其是深圳、北京等大城市，现存的“城中村”总量不低，2015-2018年这一轮棚改拆迁热潮中，虽然拆迁了不少，但存量依然很高。其中深圳城中村旧改规模为全国之首，据不完全统计，截止到2020年底，深圳仍然有1893个城中村。

2022年起，这类房子拆迁的可能性仍然很高。尤其是核心片区规划新建医院、学校、交通枢纽等地段，老房子大概率会集中全拆重建。对于这类房子，拆迁时往往会按照“征用”的名义，所以当然也会得到相应的补偿。

我们不止一次说过，拆迁是实打实的民生工程，虽然过去这些年，它“造富”了成千上万老房子居民，也催生了一大批“博拆迁”的专业炒房客，但这些都无法掩盖它“惠民利民”的属性。基于过去这一轮，棚改拆迁拉动房价上涨的事实，有很多专家学者建言“应该全面停止拆迁”，但在我们看来，这是极其不科学的做法。对于拆迁，我们认为最正确的对待方式是：首先要看到其改善居民居住环境的重要作用，其次是想方设法纠正错误，让其回到“服务于民”的正轨，而不是“一刀切”式全部叫停。