绿地事件结局「新城和绿地的结局」

新城控股（601155.SH）发行带有信用缓释凭证的中票，绿地(600606.SH)申请6月到期美元债展期一年。

这两家总部位于上海的房企，看似有着不同的未来，但实质上他们的结局可能一样，即缩表至能活下来的体量与商业模式。

绿地仍然自信，现在是暂时流动性困难，只需要展期6月这一笔债务，并给出随时赎回选择权，6月之后到期债务有信心应对。

这种自信不是一个好兆头，毕竟绿地有曾经的云峰债信用瑕疵，以及正在破产的国企信仰。

销售数据上，绿地足够诚实，他们透露债务展期缘由——3月疫情爆发，全国50%的售楼处关闭，四月销售额同比下跌57%。

“五月也很高。”这可能是全国第一家房企，宣布5月仍是惨淡的销售局面。

实质上，绿地今年一季度推出了132亿元大宗资产交易，因为疫情无法确认交割时间，但真相是这样吗？

这一点与计划引进战投一样：交易没有落地，一切都不算数。

相较于绿地，新城因为原董事长王振华涉案，2019年提前降杠杆，2020年重新加仓土地市场。

降杠杆时点的不同，导致新城长短债务结构要优于绿地。

新城发行10亿搭配信用缓释凭证的中票，额度和票面利率没有明显改善，且目前增信仅针对单期发债。

比起最近300亿元资金追逐5亿城投债，实乃“年少不识城投香，错把地产当成宝”。

用最近流行的比喻是，现在的房企就像是一架快没有油的飞机，此时空中加油站说，只给你1升高档航空汽油，你一定要坚持住。

这对于民营房企来说，更多只是体现主管部门打开了工具箱。但工具并不是万能的，毕竟曾经用过这些增信工具的企业，也已有暴雷案例。

并不能怀疑新城是示范房企，合理的有息负债与权益比，更符合趋势的综合体产品，更强烈的避险意识。

绿地和新城也应该已接受危机局面，不拿地是第一步，处理资产是第二步，第三步是全新的商业模式。

绿地全国建高楼，新城全国建商场，这种重资产商业模式，显然已经到了改变时候。

此时的分歧有两点。

第一销售额能恢复到什么程度，绿地和新城有相当一部分可销售商业产品，这部分产品销售恢复期比住宅更长。

第二是已经形成的重资产，有哪些退出渠道。绿地海外资产有合理价格，就会有合理机构接手，但境内资产存在价值错配，也缺乏长期投资机构。

新城和绿地有活下去的基础，销售危机却也愈演愈烈，暴雷一触即发，商业模式转型艰难。

这两家TOP20房企的烦恼，如果放在TOP10房企身上同样有效。

万科、中海、华润、保利这些房企，就算有信心承接到更多的市场占有率，但对于轻资产商业模式的转型，他们依然需要更多尝试。

万科最近的动作透露出一些趋势，一个是香港联交所98亿元中期票据计划，另外一个是积极准备的租赁房REITs架构.

活下去，不抱销售幻想，积极转型，可能是所有房企的结局。